Introduction
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est désormais un incontournable dans toute transaction immobilière, y compris dans les locations. En 2025, la réglementation française renforce encore son rôle dans la lutte contre les passoires thermiques et pour la transparence énergétique. Pourtant, certains baux sont encore signés sans ce document essentiel. Quelles en sont les conséquences ? Que prévoit la loi ? Et comment éviter les erreurs ?
Le DPE : de quoi s’agit-il exactement ?
Le DPE est un document réglementé qui évalue la performance énergétique d’un logement. Il attribue une double étiquette : consommation d’énergie primaire (en kWh/m²/an) et émissions de gaz à effet de serre (en kgCO₂/m²/an). Les notes vont de A (très économe) à G (très énergivore).
- Durée de validité : 10 ans
- Obligatoire depuis 2006 pour les locations
- Opposable juridiquement depuis 2021
- Doit obligatoirement être annexé au bail
Que dit la loi si le DPE est absent ?
L’absence de DPE lors de la signature d’un bail constitue une irrégularité pouvant avoir des conséquences importantes :
- Vice de consentement : le locataire peut demander une réduction de loyer ou des réparations s’il découvre que le logement est mal isolé.
- Bail contestable : le contrat peut être jugé incomplet, voire invalide en cas de litige.
- Responsabilité civile engagée : le bailleur peut être poursuivi pour défaut d’information.
- Sanctions administratives : une amende jusqu’à 3 000 € pour un particulier (et 15 000 € pour une société) peut être infligée.
2025 : un tournant réglementaire
L’année 2025 marque une étape importante avec la mise en œuvre de la loi Climat et Résilience. Les obligations autour du DPE se durcissent :
- Interdiction de louer un logement classé G (hors dérogations temporaires).
- Affichage obligatoire des étiquettes DPE dans toutes les annonces (papier ou numérique).
- Gel des loyers pour les logements classés F ou G (sauf en cas de travaux de rénovation).
Exemples concrets
- Cas n°1 : Un locataire signe un bail sans DPE et découvre pendant l’hiver que le logement est une passoire thermique. Il peut demander une baisse de loyer ou contraindre le bailleur à réaliser des travaux.
- Cas n°2 : Un investisseur achète un studio ancien et le met en location sans refaire de DPE. Il s’expose à une amende et à des litiges potentiels avec le locataire ou les autorités.
Bonnes pratiques pour les bailleurs
- Faire réaliser un DPE à jour avant toute location.
- Remettre le DPE au locataire avant signature et conserver une preuve.
- Adapter son bien si nécessaire en fonction de la classe énergétique.
- Publier des annonces complètes, avec les étiquettes de performance clairement visibles.
- Anticiper les interdictions à venir, notamment pour les logements classés F et G.
Conclusion
En 2025, louer un bien sans DPE n’est plus toléré : c’est une faute qui peut coûter cher. Le diagnostic énergétique est devenu un pilier de la relation bailleur-locataire, garantissant transparence, équité et responsabilité écologique. Pour les investisseurs, se mettre en conformité, c’est sécuriser son rendement à long terme tout en répondant aux attentes du marché et aux exigences légales.
