Introduction
La location nue, ou location vide, consiste à louer un logement sans mobilier, à l'inverse de la location meublée. Ce mode de location attire de nombreux investisseurs grâce à sa stabilité et à une gestion simplifiée. Mais est-ce vraiment le meilleur choix pour vous ?
Avantages de la location nue
- Stabilité des locataires : les profils qui optent pour la location nue apportent ou achètent leurs propres meubles. Cela les incite à rester plus longtemps car ils s’investissent dans l’aménagement du logement.
- Moins d'entretien : pas besoin de renouveler le mobilier ou de gérer l’usure des équipements.
- Gestion simplifiée : moins de rotation de locataires et donc moins de démarches administratives.
Inconvénients de la location nue
- Rendement brut souvent inférieur à la location meublée.
- Fiscalité potentiellement plus lourde si vous ne choisissez pas le bon régime.
- Préavis de départ du locataire plus long (3 mois en général).
La fiscalité de la location nue
En location nue, vos revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes fiscaux sont possibles :
- Micro-foncier : pour des revenus fonciers annuels inférieurs à 15 000 €, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 %. Simple à gérer, mais moins optimisé si vous avez beaucoup de charges.
- Régime réel : vous déduisez toutes vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurance, charges de copropriété…). Idéal si vos charges dépassent 30 % des loyers.
Exemple concret
Imaginons un appartement acheté 150 000 € financé par un prêt sur 20 ans avec une mensualité de 750 €.
Scénario micro-foncier : Loyer 800 €, charges annuelles 600 €. Abattement de 30 %, revenu imposable 6 720 €.
Scénario régime réel : Loyer 800 €, charges réelles (intérêts + charges + assurance) 7 500 €. Résultat fiscal négatif, pas d'impôt sur les loyers et déficit reportable.
Conseils pour réussir en location nue
- Choisissez un emplacement avec une demande locative forte.
- Entretenez le logement pour fidéliser vos locataires.
- Adaptez votre régime fiscal selon vos charges.
- Étudiez la rentabilité avant l'achat en intégrant la fiscalité.
Conclusion
La location nue reste une solution intéressante pour les investisseurs recherchant stabilité et simplicité. Mais elle nécessite de bien anticiper la fiscalité et de choisir le bon régime pour maximiser le rendement. Si vous souhaitez identifier les villes où le rendement est élevé et la vacance locative faible, testez dès maintenant notre outil d'analyse gratuit.
FAQ sur la location nue
1. Quelle est la durée du bail en location nue ?
La durée minimale est de 3 ans si le bailleur est une personne physique (ou une SCI familiale) et de 6 ans si c’est une société. Le locataire peut quitter le logement à tout moment avec un préavis de 3 mois (réduit à 1 mois dans certains cas : mutation, perte d’emploi, zone tendue…).
2. Peut-on passer d’une location nue à une location meublée ?
Oui, mais cela implique de donner congé au locataire actuel (en respectant les délais légaux) puis de meubler le logement conformément aux exigences légales pour la location meublée.
3. Quels frais sont déductibles en régime réel ?
Vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les travaux d’entretien et d’amélioration, les charges de copropriété, l’assurance propriétaire non occupant et les frais de gestion.
4. Le régime micro-foncier est-il intéressant ?
Il est simple et adapté si vos charges réelles sont faibles. Mais si vous avez un crédit ou des travaux importants, le régime réel est souvent plus avantageux fiscalement.
5. Est-ce plus rentable que le meublé ?
Pas forcément : la rentabilité brute est souvent plus élevée en meublé, mais la location nue attire des profils plus stables et nécessite moins de gestion logistique.
