Introduction
En 2025, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) reste l’un des dispositifs fiscaux préférés des investisseurs immobiliers. Mais de nouvelles mesures sont venues modifier certains avantages, et il est essentiel de savoir si le LMNP reste un choix judicieux cette année.
Conditions pour être LMNP en 2025
Pour bénéficier du statut LMNP, certaines conditions sont indispensables :
- L’activité doit rester non professionnelle : cela signifie que la location meublée ne doit pas constituer votre activité principale. Par exemple, un salarié, un fonctionnaire ou un indépendant qui loue un ou deux appartements meublés reste LMNP. En revanche, si la location meublée devient votre principale source de revenus, vous basculez en LMP.
- Ne pas dépasser 23 000 € de recettes locatives annuelles ET faire en sorte que ces recettes ne représentent pas plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Si ces deux conditions sont réunies, vous devenez automatiquement Loueur Meublé Professionnel (LMP).
Quels meubles sont obligatoires pour un logement LMNP ?
Pour qu’un logement soit considéré comme “meublé”, la loi impose qu’il comporte un équipement minimum. En 2025, la liste est toujours la même :
- Literie avec couette ou couverture
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres (volets, rideaux, stores)
- Plaques de cuisson
- Four ou micro-ondes
- Réfrigérateur avec compartiment freezer
- Vaisselle en quantité suffisante (assiettes, verres, couverts)
- Ustensiles de cuisine (casseroles, poêles, ustensiles de base)
- Table et chaises
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien (balai, serpillère, aspirateur si moquette…)
Un logement dépourvu de ces éléments n’est pas éligible au statut LMNP.
Les avantages fiscaux et sociaux du LMNP
- Amortissements : En LMNP au réel, il est possible d’amortir le bien (hors terrain), le mobilier et certains frais, réduisant fortement l’imposition sur les loyers.
- Exonération de la plus-value après un certain délai : Comme pour les particuliers, une exonération totale est possible après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
- Charges sociales limitées : En LMNP, vous ne payez pas de cotisations sociales comme un professionnel, mais uniquement les prélèvements sociaux (17,2 %).
Changement majeur en 2025
Depuis 2025, une mesure importante est entrée en vigueur :
Les amortissements sont désormais pris en compte dans le calcul de la plus-value en cas de revente.
Jusqu’en 2024, ils étaient “neutres” et ne venaient pas majorer la plus-value imposable. Ce changement rend la revente potentiellement plus coûteuse fiscalement, surtout si vous amortissez beaucoup.
Conseils pour bien investir en LMNP en 2025
- Bien choisir l’emplacement : privilégier des zones avec une forte demande locative (étudiants, salariés en mobilité, etc.).
- Préparer un dossier bancaire solide : un bon apport (10 à 20 % du prix) rassure la banque et réduit le coût du crédit.
- Anticiper les obligations légales : respect du mobilier obligatoire, bail meublé conforme, dépôt de garantie adapté (jusqu’à 2 mois de loyer).
- Vérifier la fiscalité : comparer micro-BIC (abattement de 50 %) et régime réel (plus complexe mais plus avantageux si vous avez des charges importantes).
Conclusion et outils utiles
Le LMNP reste en 2025 un excellent dispositif pour générer des revenus complémentaires avec une fiscalité avantageuse. Mais la nouvelle règle sur les amortissements lors de la revente impose de bien réfléchir à votre stratégie de détention.
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