Introduction
Alors que le marché immobilier connaît de profondes mutations, une réforme d’ampleur pourrait bien redessiner le paysage locatif français : la création d’un statut unifié de bailleur privé. Annoncée pour fin 2025 et attendue dans la loi de finances 2026, cette mesure vise à simplifier la fiscalité des investisseurs tout en incitant à la rénovation et à la mise en location de logements à des loyers modérés.
Pourquoi un nouveau statut ?
Aujourd’hui, les dispositifs fiscaux pour l’immobilier locatif sont nombreux, parfois complexes, et souvent perçus comme instables (Pinel, Denormandie, LMNP, etc.). Le futur statut du bailleur privé vise à :
- Simplifier et regrouper les dispositifs existants sous une seule logique cohérente,
- Favoriser l’investissement durable, notamment dans les logements anciens à rénover,
- Encourager la mise en location de biens à des loyers raisonnables.
Les mesures envisagées
Selon les premières propositions issues de la mission parlementaire menée par Marc-Philippe Daubresse et Mickaël Cosson, plusieurs leviers fiscaux sont envisagés :
- Un amortissement linéaire du bien (4 à 5 % par an), à la manière du statut LMNP.
- Un abattement fiscal de 15 à 45 %, selon l’engagement de location et le niveau de loyer par rapport au marché.
- Des bonus fiscaux pour les travaux de rénovation énergétique (jusqu’à 15 % de réduction d’impôt).
- Un cadre unique, remplaçant les dispositifs Pinel ou Denormandie.
Quel calendrier ?
| Étape | Détail |
|---|---|
| Juin 2025 | Remise du rapport Daubresse–Cosson |
| Fin 2025 | Annonce officielle prévue dans le projet de loi de finances 2026 |
| Début 2026 | Vote du texte et application sur les revenus 2026 |
Ce que ça change pour les investisseurs
Concrètement, ce nouveau statut pourrait :
- Rendre plus lisible et stable la fiscalité immobilière,
- Favoriser l’investissement dans les zones tendues ou vieillissantes,
- Récompenser davantage ceux qui font un effort sur la qualité ou le loyer.
C’est aussi une manière pour l’État de remettre sur le marché certains biens vacants, tout en répondant aux enjeux climatiques via la rénovation énergétique.
Conclusion
La création d’un statut de bailleur privé est encore en phase de préparation, mais les grandes lignes sont claires : plus de simplicité, plus d’incitations, et un cadre plus équitable pour relancer le locatif privé.
Pour les investisseurs, il est peut-être temps d’anticiper et de se positionner. Car si les mesures vont dans le bon sens, leur mise en œuvre pourrait créer de nouvelles opportunités… à condition de bien s’y préparer.
