Qu’est-ce que la rentabilité locative et comment la calculer ?
La rentabilité locative mesure la performance d’un investissement immobilier. Elle se décline en plusieurs niveaux :
- Rendement brut : (Loyer annuel ÷ [Prix d’achat + frais]) x 100
- Rendement net : inclut les charges, la taxe foncière, l’assurance et la gestion locative.
- Rendement net-net : prend en compte la fiscalité de l’investisseur.
Se limiter au rendement brut peut être trompeur : une ville affichant 9 % brut peut tomber à 6 % une fois toutes les charges déduites.
Les villes françaises les plus rentables pour un investissement locatif en 2025
Certaines villes affichent un excellent rapport prix d’achat/loyer et offrent une rentabilité attractive. Voici un aperçu des plus intéressantes :
| Ville | Rendement brut moyen | Prix moyen/m² |
|---|---|---|
| Saint‑Étienne | 10,1 % | 1 260 € |
| Le Mans | 9,2 % | 2 020 € |
| Mulhouse | 8,7 % | 1 850 € |
| Limoges | 8,3 % | 1 730 € |
| Perpignan | 7,9 % | 2 050 € |
| Angers | 7,4 % | 3 220 € |
| Reims | 7,3 % | 2 570 € |
| Marseille | 6,6 % | 3 380 € |
| Montpellier | 6,1 % | 3 370 € |
| Toulouse | 5,9 % | 3 770 € |
Ces villes combinent prix bas, demande locative forte (étudiants, jeunes actifs, tourisme) et perspectives économiques intéressantes.
Comment choisir la bonne ville pour investir intelligemment
Avant d’investir, il faut analyser plusieurs facteurs :
- Prix au m² et tendance : un marché stable ou en progression est plus sûr.
- Demande locative : étudiants, zones touristiques, bassins d’emploi.
- Dynamique économique : entreprises, projets urbains, infrastructures.
- Fiscalité et vacance locative : certaines communes sont plus attractives que d’autres.
Les erreurs à éviter
- Se concentrer uniquement sur le rendement brut sans vérifier la demande réelle.
- Négliger les charges, taxes et assurances qui réduisent la rentabilité.
- Ignorer l’état du bien ou les travaux nécessaires.
- Investir dans une ville mal desservie ou en déclin démographique.
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Conclusion
Le choix de la ville est déterminant dans un projet locatif. En 2025, miser sur des communes à forte rentabilité et à demande locative solide est la clé pour transformer un simple achat en investissement rentable. Avec des outils comme Rentaviz, vous pouvez identifier rapidement les opportunités et maximiser vos gains.
